对无锡矩形管购买商办的高成本风险

    “在建和在售的项目不得向个人出售”，北京商办项目限购政策以此来强化商办项目的办公属性。除了严格的限购之外，限购政策中还提到，开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米，不符合要求的，规划部门不予批准。

    不过，一些在售的商办项目却通过“打擦边球”的方法来应对限购。一些项目为了解决客户的购买需求，同时解决客户的购买困难，想到了为客户注册公司来绕开政策，达到购买目标。

    项目处找到专门承接代办注册企业的公司合作，可以为个人注册公司，从而购买商办项目。注册公司企业法人可以是房主本人，以打消客户“给别的公司买房”的疑虑。甚至客户注册公司所产生的费用都由开发商来承担。

    有不愿具名曾操盘过商办项目的房企人士向北京商报记者表示，此类做法从操作的规范角度来说并不违规，从开发商的角度而言确实将项目出售给了合规的企业，而对于购房人来说，注册公司的成本也并不高，因此双方一拍即合。不过，此类做法的风险在于后续，政府是否会对购房人的企业资质进行核准和长期监管，个人维护企业身份的成本会不会高，尤其是对于再转手，是否会产生不利影响等。毕竟商办项目商业属性的红线不可逾越。

    对此，把购买主体从“个人”换成了“企业”看似规避限购新政，但身份性质不同，购买和再出让时的税费成本也会大不一样。以公司名义持有的商住房，上市交易时需要先结清房产税和土地使用税。公司产权商住房的房产税和土地使用税都是按年缴纳，其中房产税的缴纳标准是房屋购买价格×70%×1.2%；土地使用税的缴纳标准是房屋面积×土地级别标准收费，土地级别收费标准从18-30元/平方米不等。

    无锡矩形管以一套面积50平方米、总价为80万元左右的商住房为例，若以公司名义购买，则房产税为6720元/年，土地使用税最低为900元/年。按照期房的交易程序，若购房人购买四年后上市交易，交易前的持有税费成本最低为30480元。同时，以公司名义购买的商住房进行转让交易，还需要缴纳申报价3%的契税、申报价万分之五的印花税、差额30%-60%的土地增值税、差额5.6%的增值税。以企业资格购买商办产品，持有和转让商办物业，都包括显著高于个人购买时需要承担的税费成本，购房人购买时需要算总账。